Foire aux questions

Il s'agit d'une réunion rassemblant l'ensemble des copropriétaires. Elle a lieu au moins une fois par an, afin de prendre les décisions ou résolutions nécessaires à la copropriété : renouvellement du mandat de syndic (art. 25), adoption du budget prévisionnel (art. 24), etc. 

Le vote des résolutions se fait selon la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965. 

Sauf mentions contraires du règlement de copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires se déroule obligatoirement sur le lieu de situation de l'immeuble. 

Toutefois, les copropriétaires peuvent définir l'endroit de la prochaine assemblée générale par un vote à la majorité simple de l'article 24. 

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndic est tenu d'ouvrir un fonds de travaux, représentant 5 % du budget annuel. 

Toutefois, pour les copropriétés de moins de 10 lots, il est possible d'être dispensé de l'ouverture d'un fonds de travaux, à condition de voter à l'unanimité. 

Outre les copropriétés de moins de 10 lots, la dispense peut être accordée : 

• pour les immeubles neufs pendant 5 ans après la réception des travaux ; 
• pour les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) prouve que des travaux ne seront pas nécessaires durant les 10 prochaines années. 

Il existe quatre types de majorité, prévus par la loi du 10 juillet 1965, à savoir : 

• La majorité relative de l'article 24 ; 
• La majorité absolue de l'article 25 ; 
• La double majorité de l'article 26 ; 
• L'unanimité. 

La majorité relative est définie à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il s'agit de la majorité des copropriétaires présents et représentés lors de l'assemblée générale. Dans cette situation, les absents ne sont pas pris en compte. 

Par exemple, pour une copropriété ayant 1 000 millièmes, et les présents et représentés sont de 600 millièmes, le calcul des voix se fera sur la base de 600 millièmes. Ainsi, pour qu'une résolution (art. 24) puisse être adoptée, il est nécessaire d'obtenir 301 millièmes

Contrairement à la majorité relative, la majorité de l'article 25 , c'est-à-dire la majorité absolue, requiert la moitié plus un des voix de tous les copropriétaires. Dans cette situation, les copropriétaires absents sont également pris en compte dans le calcul des voix.

Par exemple, pour une copropriété ayant 1 000 millièmes, la résolution est adoptée si le résultat est de 501 millièmes.

La double majorité de l'article 26 correspond au deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires. Elle prend ainsi en considération : 

• Le nombre des copropriétaires ; 
• La représentation d'au moins deux tiers des voix.  

La double majorité est utilisée uniquement pour certaines résolutions strictement encadrée par la loi, c'est-à-dire : 

• La non-instauration d'un conseil syndical ; 
• Les modalités d'accès à l'immeuble ; 
• La cession de parties communes ; 
• Etc. 

L'unanimité correspond aux voix de tous les copropriétaires sans exception. 

L'unanimité est prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est utilisée dans certains cas bien précis, tels que : 

• Cession de parties communes (uniquement si modification de la destination ou de jouissance de l'immeuble) ; 
• Modification de la répartition des charges ; 
• Suppression du concierge ; 
• Souscription d'un prêt collectif ; 
• Suppression des boîtes aux lettres ; 
• Dispense du fonds de travaux pour les copropriétés de moins de 10 lots. 

Le conseil syndical est un organe de la copropriété, dont les membres sont élus lors de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, et le président est choisi uniquement parmi les membres.  

Le rôle du conseil syndical est multiple. Parmi les tâches essentielles, il est possible de citer : 

• contrôle la gestion du syndic ;
• donne son opinion sur les questions relatives à la copropriété ; 
• assiste sur le choix des entreprises, etc. 

Son fonctionnement est prévu, la plupart du temps, par le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, un vote à la majorité de l'article 24 est requis. 

Le syndicat des copropriétaires ou S.D.C. désigne l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble ayant au moins deux propriétaires. 

Son rôle essentiel consiste à l'administration et conservation de l'immeuble. 

Le S.D.C. est titulaire de la personnalité morale. Il peut donc ester en justice. 

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 a apportée des améliorations sur le fonctionnement de la copropriété. 

Alors qu'autrefois, l'ouverture d'un compte bancaire séparé était laissé à l'appréciation du syndic, la loi S.R.U. impose l'ouverture d'un tel compte. 

Outre le compte bancaire séparé, la loi du 13 décembre 2000 prévoit également : 

• l'adaptation du règlement de copropriété, 
• l'établissement d'un carnet d'entretien, 
• l'instauration de la majorité de l'article 25-1, 
• et défini les obligations comptables du syndic.